Czy warto brać kredyt w 2025? Prognozy dla rynku hipotecznego

Rok 2025 stawia przed potencjalnymi kredytobiorcami wiele pytań dotyczących opłacalności zaciągania zobowiązań hipotecznych. Po burzliwym okresie wysokich stóp procentowych, programów rządowych i dużej zmienności na rynku nieruchomości, wielu Polaków zastanawia się, czy obecny moment jest właściwy na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W niniejszym artykule przeanalizujemy aktualną sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych, prognozy dotyczące stóp procentowych, cen nieruchomości oraz czynniki, które warto wziąć pod uwagę, rozważając decyzję o kredycie hipotecznym w 2025 roku.

Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych

Początek 2025 roku przyniósł pewną stabilizację na rynku kredytów hipotecznych po okresie znaczących turbulencji. Po serii podwyżek stóp procentowych w latach 2021-2022, które spowodowały drastyczny spadek zdolności kredytowej Polaków, a następnie stopniowych obniżek w latach 2023-2024, rynek powoli odzyskuje równowagę. Według danych Biura Informacji Kredytowej, liczba udzielanych kredytów hipotecznych wzrosła o 12% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Warto zauważyć, że po zakończeniu programu „Kredyt na Start” (następcy programu „Bezpieczny Kredyt 2%”), który wygasł z końcem 2024 roku, rynek kredytów hipotecznych musiał znaleźć nową równowagę. Brak dopłat rządowych zmusił banki do poszukiwania innych sposobów na przyciągnięcie klientów, co przełożyło się na większą konkurencyjność ofert i pewne poluzowanie kryteriów przyznawania kredytów w standardowej ofercie.

Obecnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową wynosi około 6,5%, podczas gdy kredyty z okresowo stałą stopą procentową (najczęściej na 5 lat) oferowane są ze średnim oprocentowaniem na poziomie 7,2%. Jest to poziom wyższy niż przed pandemią, ale znacząco niższy od szczytowych wartości z 2022 roku, kiedy to oprocentowanie przekraczało nawet 9%.

Prognozy dotyczące stóp procentowych na 2025 rok

Kluczowym czynnikiem wpływającym na opłacalność kredytów hipotecznych są stopy procentowe, które bezpośrednio przekładają się na wysokość miesięcznych rat. W tej kwestii eksperci mają podzielone zdania, choć większość skłania się ku scenariuszowi stabilizacji lub niewielkich obniżek w 2025 roku.

Ekonomiści głównych banków prognozują, że Rada Polityki Pieniężnej może zdecydować się na 1-2 obniżki stóp procentowych w drugiej połowie 2025 roku, co przełożyłoby się na spadek stopy referencyjnej z obecnych 5,25% do poziomu 4,75-5,00%. Jest to jednak uzależnione od utrzymania tendencji spadkowej inflacji, która według prognoz NBP powinna ustabilizować się w okolicach 3,5% w 2025 roku.

Dr Tomasz Kowalski, ekspert rynku finansowego z SGH, podkreśla: „Obecna sytuacja makroekonomiczna sugeruje, że w 2025 roku stopy procentowe powinny pozostać stabilne, z możliwością niewielkich obniżek pod koniec roku. Nie spodziewałbym się jednak powrotu do ultraniskich stóp sprzed pandemii, gdyż zarówno NBP, jak i inne banki centralne na świecie, próbują utrzymać równowagę między wspieraniem wzrostu gospodarczego a kontrolą inflacji.”

Warto zauważyć, że nawet niewielkie obniżki stóp procentowych mogą mieć znaczący wpływ na dostępność kredytów hipotecznych. Obniżka stopy referencyjnej o 0,5 punktu procentowego może przełożyć się na wzrost zdolności kredytowej gospodarstwa domowego o około 5-7%, co dla wielu potencjalnych kredytobiorców może stanowić różnicę między akceptacją a odrzuceniem wniosku kredytowego.

Prognozy dla cen nieruchomości

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna uwzględniać nie tylko koszt finansowania, ale również perspektywy dla cen nieruchomości. Pod tym względem rok 2025 zapowiada się jako okres umiarkowanego wzrostu cen, choć z istotnymi różnicami regionalnymi.

Według analiz czołowych firm doradczych z rynku nieruchomości, średni wzrost cen mieszkań w dużych miastach Polski prognozowany jest na poziomie 3-5% w skali roku. Jest to tempo niższe niż w rekordowych latach 2021-2023, kiedy to w niektórych lokalizacjach ceny rosły nawet o 10-15% rocznie, ale wciąż wskazujące na trend wzrostowy.

Czynniki wspierające wzrost cen nieruchomości w 2025 roku to:

• Rosnące koszty budowy związane z wyższymi cenami materiałów i robocizny
• Ograniczona podaż nowych mieszkań wynikająca z mniejszej liczby rozpoczynanych inwestycji w latach 2022-2023
• Utrzymujący się popyt strukturalny, wynikający z potrzeb mieszkaniowych Polaków
• Napływ imigrantów, szczególnie z Ukrainy, zwiększający popyt na rynku najmu, a pośrednio również na rynku zakupu mieszkań

Z drugiej strony, czynniki potencjalnie hamujące wzrost cen to:

• Ograniczona zdolność kredytowa wielu Polaków w porównaniu do okresu ultraniskich stóp procentowych
• Brak nowych programów rządowych wspierających zakup pierwszego mieszkania
• Stopniowe nasycanie się rynku w niektórych segmentach, szczególnie w zakresie mieszkań premium

Mariusz Nowak, analityk rynku nieruchomości z firmy Property Research, zauważa: „Obserwujemy wyraźne spowolnienie dynamiki wzrostu cen w porównaniu do gorączkowego okresu 2021-2023. Nie oznacza to jednak odwrócenia trendu czy znaczących spadków cen, raczej powrót do bardziej zrównoważonego wzrostu. Dla kredytobiorców jest to dobra informacja, gdyż zmniejsza ryzyko zakupu nieruchomości na szczycie bańki spekulacyjnej.”

Kredyt ze zmienną czy stałą stopą procentową?

Jednym z kluczowych dylematów, przed którymi stają potencjalni kredytobiorcy w 2025 roku, jest wybór między kredytem ze zmienną a stałą stopą procentową. Po doświadczeniach gwałtownych podwyżek stóp w latach 2021-2022, które dla wielu kredytobiorców oznaczały wzrost rat o 50-100%, coraz więcej osób rozważa zabezpieczenie się przed podobnym ryzykiem w przyszłości.

Banki w Polsce oferują obecnie głównie dwa typy oprocentowania:

• Zmienne – oparte na stawce WIBOR, która zmienia się w zależności od decyzji RPP
• Okresowo stałe – najczęściej na okres 5 lat, po którym oprocentowanie jest ponownie ustalane

Według ekspertów finansowych, w obecnej sytuacji rynkowej kredyty z okresowo stałą stopą procentową mogą być korzystnym wyborem dla osób ceniących przewidywalność rat w średnim okresie. Chociaż ich oprocentowanie jest zazwyczaj o 0,5-0,7 punktu procentowego wyższe niż kredytów ze zmienną stopą, stanowią one rodzaj ubezpieczenia przed potencjalnymi podwyżkami stóp procentowych w przyszłości.

Dr Anna Kowalska, doradca finansowy i ekspert kredytowy, komentuje: „Decyzja między kredytem ze zmienną a stałą stopą powinna być uzależniona od indywidualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy oraz jego tolerancji na ryzyko. Osoby, których budżet domowy jest napięty i które nie mogłyby sobie pozwolić na znaczący wzrost raty, powinny poważnie rozważyć kredyt ze stałą stopą, nawet jeśli wiąże się to z początkowo wyższym kosztem. Z kolei osoby posiadające finansowy bufor bezpieczeństwa mogą zdecydować się na ryzyko związane ze zmienną stopą, licząc na potencjalne obniżki stóp procentowych w przyszłości.”

Warto zauważyć, że od 2022 roku banki są zobowiązane do przedstawiania klientom symulacji wzrostu rat w przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych, co pomaga w bardziej świadomej ocenie ryzyka związanego z kredytami o zmiennym oprocentowaniu.

Zdolność kredytowa – jak się zmienia i od czego zależy

Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych czynników decydujących o możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W 2025 roku jej obliczanie przez banki uwzględnia szereg parametrów, z których najważniejsze to:

• Wysokość i stabilność dochodów
• Historia kredytowa i obecne zadłużenie
• Koszty utrzymania gospodarstwa domowego
• Liczba osób na utrzymaniu
• Bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp procentowych (obecnie najczęściej 2,5-3 punkty procentowe)

W porównaniu do okresu sprzed pandemii, banki stosują obecnie bardziej konserwatywne podejście do oceny zdolności kredytowej, co jest efektem zarówno rekomendacji KNF, jak i doświadczeń z okresu gwałtownego wzrostu stóp procentowych. Jednocześnie, wraz ze stabilizacją stóp procentowych i poprawą sytuacji gospodarczej, obserwujemy stopniowe łagodzenie niektórych kryteriów.

Według danych BIK, przeciętna zdolność kredytowa rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych (około 14 000 zł netto) wynosi obecnie około 600-650 tysięcy złotych, co stanowi wzrost o około 15% w porównaniu do początku 2024 roku, ale wciąż jest to poziom niższy niż przed serią podwyżek stóp procentowych w latach 2021-2022.

Magdalena Zimna, ekspertka kredytowa z firmy doradczej Finanse Osobiste, podkreśla: „Zdolność kredytowa to parametr, na który potencjalni kredytobiorcy mają znaczący wpływ. Spłata istniejących zobowiązań, zwiększenie oficjalnych dochodów czy wydłużenie okresu kredytowania mogą znacząco zwiększyć dostępną kwotę kredytu. Warto jednak pamiętać, że maksymalna zdolność kredytowa nie zawsze oznacza optymalną kwotę kredytu z punktu widzenia komfortu finansowego rodziny.”

Alternatywy dla tradycyjnego kredytu hipotecznego

W obliczu wciąż stosunkowo wysokich stóp procentowych i zaostrzonych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych, coraz więcej osób rozważa alternatywne sposoby finansowania zakupu nieruchomości. Wśród najpopularniejszych rozwiązań w 2025 roku można wymienić:

• Kredyt hipoteczny z okresem karencji w spłacie kapitału – rozwiązanie pozwalające na płacenie przez określony czas (np. 1-3 lat) jedynie odsetek, co obniża początkowe obciążenie budżetu domowego
• Kredyty z malejącą ratą – alternatywa dla popularnych kredytów z ratą równą, oferująca wyższe początkowe obciążenie, ale szybszą spłatę kapitału i niższy całkowity koszt kredytu
• Programy typu „najem z dojściem do własności” – pozwalające na stopniowe przejmowanie własności nieruchomości w trakcie jej najmu
• Finansowanie społecznościowe (crowdfunding) nieruchomości – wciąż niszowe, ale rozwijające się rozwiązanie umożliwiające grupowe inwestowanie w nieruchomości

Interesującym trendem jest również rosnąca popularność rozwiązań hybrydowych, łączących różne formy finansowania, np. kredyt hipoteczny uzupełniony pożyczką od rodziny lub środkami z programów wsparcia oferowanych przez niektóre samorządy lokalne.

Piotr Kaszubski, ekspert rynku finansowego, zauważa: „Obserwujemy rosnącą innowacyjność zarówno po stronie klientów, jak i instytucji finansowych w zakresie poszukiwania optymalnych modeli finansowania zakupu nieruchomości. Tradycyjny kredyt hipoteczny pozostaje dominującym rozwiązaniem, ale coraz częściej jest on uzupełniany lub modyfikowany w celu lepszego dopasowania do indywidualnych możliwości i potrzeb nabywców.”

Czynniki, które warto wziąć pod uwagę przed zaciągnięciem kredytu w 2025 roku

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest jedną z najważniejszych finansowych decyzji w życiu, dlatego warto rozważyć szereg czynników wykraczających poza samą zdolność kredytową czy aktualne oprocentowanie. Oto kluczowe kwestie, na które warto zwrócić uwagę w 2025 roku:

Stabilność zatrudnienia i perspektywy zawodowe

W obliczu zmieniającego się rynku pracy i postępującej automatyzacji wielu procesów, warto realnie ocenić stabilność swojego zatrudnienia i perspektywy zawodowe na najbliższe lata. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na 20-30 lat, dlatego długoterminowe bezpieczeństwo finansowe jest kluczowe.

Elastyczność warunków kredytu

Warto zwrócić uwagę na możliwość dostosowania kredytu do zmieniających się okoliczności życiowych, takie jak:

• Możliwość czasowego zawieszenia spłaty rat (wakacje kredytowe)
• Opcja wcześniejszej spłaty bez dodatkowych opłat
• Możliwość zmiany oprocentowania ze zmiennego na stałe w trakcie trwania umowy

Całkowity koszt kredytu, a nie tylko miesięczna rata

Przy porównywaniu ofert różnych banków należy brać pod uwagę nie tylko wysokość miesięcznej raty, ale całkowity koszt kredytu uwzględniający wszystkie opłaty i prowizje. Różnice między poszczególnymi ofertami mogą sięgać dziesiątek tysięcy złotych w perspektywie całego okresu kredytowania.

Stosunek raty do dochodu

Eksperci finansowi rekomendują, aby rata kredytu hipotecznego nie przekraczała 30-35% miesięcznych dochodów netto gospodarstwa domowego. Przekroczenie tego progu może prowadzić do nadmiernego obciążenia budżetu domowego i problemów z utrzymaniem płynności finansowej, szczególnie w przypadku nieprzewidzianych wydatków.

Posiadanie finansowego bufora bezpieczeństwa

Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto zgromadzić finansowy bufor bezpieczeństwa, który pozwoli na utrzymanie płynności w przypadku czasowej utraty pracy, choroby czy innych nieprzewidzianych okoliczności. Optymalnie, bufor ten powinien pozwalać na pokrycie wszystkich kosztów życia, w tym rat kredytu, przez okres 3-6 miesięcy.

Prognozy dla różnych grup potencjalnych kredytobiorców

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w 2025 roku będzie przedstawiać się różnie dla poszczególnych grup potencjalnych kredytobiorców. Oto prognoza dla kilku kluczowych segmentów:

Młode osoby kupujące pierwsze mieszkanie

Dla młodych ludzi planujących zakup pierwszego mieszkania sytuacja jest mieszana. Z jednej strony, brak kontynuacji programu „Kredyt na Start” oznacza konieczność spełnienia standardowych wymogów bankowych dotyczących wkładu własnego i zdolności kredytowej. Z drugiej strony, rosnąca konkurencja między bankami prowadzi do pojawiania się specjalnych ofert skierowanych właśnie do tej grupy klientów.

Dr Michał Kowalczyk z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu komentuje: „Młodzi ludzie kupujący pierwsze mieszkanie stoją przed trudnym wyborem. Pomimo braku rządowych programów wsparcia, obecna sytuacja rynkowa oferuje pewne możliwości, szczególnie dla osób o stabilnej sytuacji zawodowej w sektorach o wysokim popycie na pracowników, takich jak IT, finanse czy zaawansowana inżynieria.”

Rodziny na dorobku planujące zamianę mieszkania na większe

Dla rodzin planujących zamianę dotychczasowego mieszkania na większe, obecna sytuacja rynkowa stwarza mieszane perspektywy. Z jednej strony, posiadanie nieruchomości, którą można sprzedać, zapewnia znaczący wkład własny do nowego kredytu. Z drugiej strony, wysokie ceny większych mieszkań i domów, szczególnie w dobrych lokalizacjach, mogą stanowić wyzwanie nawet przy dobrej zdolności kredytowej.

Aleksandra Nowakowska, analityk rynku nieruchomości, zauważa: „Rodziny planujące przeprowadzkę do większej nieruchomości często stają przed dylematem – czy najpierw sprzedać obecne mieszkanie, zyskując środki na wkład własny, ale ryzykując tymczasową bezdomność, czy najpierw kupić nowe, ponosząc koszty podwójnego finansowania przez pewien czas. W obecnej sytuacji rynkowej coraz więcej banków oferuje specjalne kredyty pomostowe, które mogą ułatwić tę tranzycję.”

Inwestorzy kupujący mieszkania pod wynajem

Dla inwestorów zainteresowanych zakupem mieszkań pod wynajem, rok 2025 przynosi zarówno szanse, jak i wyzwania. Z jednej strony, rosnące ceny najmu, szczególnie w dużych miastach, poprawiają rentowność takich inwestycji. Z drugiej strony, wyższe stopy procentowe zmniejszają różnicę między dochodem z najmu a kosztem obsługi kredytu.

Jakub Wilczewski, doradca inwestycyjny specjalizujący się w rynku nieruchomości, podkreśla: „Dla inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem kluczowym parametrem jest rentowność brutto inwestycji, która obecnie w dużych miastach wynosi średnio 4-5%. Przy obecnych stopach procentowych rzadko kiedy możliwe jest pełne pokrycie rat kredytu z przychodów z najmu, szczególnie w pierwszych latach. Inwestorzy muszą być przygotowani na dokładanie do takiej inwestycji w początkowym okresie, licząc na długoterminowy wzrost wartości nieruchomości i stopniową spłatę kapitału kredytu.”

Podsumowanie – czy warto brać kredyt hipoteczny w 2025 roku?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w 2025 roku powinna być podjęta po dokładnej analizie zarówno czynników makroekonomicznych, jak i indywidualnej sytuacji finansowej. Bazując na aktualnych prognozach i opiniach ekspertów, można sformułować następujące wnioski:

1. Rok 2025 wydaje się okresem względnej stabilizacji na rynku kredytów hipotecznych, z potencjałem na niewielkie obniżki stóp procentowych w drugiej połowie roku. Nie jest to okres historycznie najniższych kosztów kredytu, ale też nie należy spodziewać się gwałtownych wzrostów oprocentowania.
2. Ceny nieruchomości prawdopodobnie będą nadal rosły, choć w umiarkowanym tempie 3-5% rocznie, co może stanowić argument za wcześniejszym raczej niż późniejszym zakupem, szczególnie w lokalizacjach o ograniczonej podaży nowych mieszkań.
3. Wybór między kredytem ze zmienną a stałą stopą procentową powinien być uzależniony od indywidualnej tolerancji ryzyka i stabilności finansowej. Dla większości kredytobiorców, szczególnie tych o napiętym budżecie domowym, bezpieczniejszym rozwiązaniem wydaje się obecnie kredyt z okresowo stałą stopą.
4. Kluczowe znaczenie ma zachowanie finansowego rozsądku – zaciągnięcie kredytu o wartości poniżej maksymalnej zdolności kredytowej, utrzymanie finansowego bufora bezpieczeństwa oraz wybór nieruchomości odpowiadającej realnym potrzebom, a nie maksymalnym możliwościom.

Dr Jakub Borowicz, ekonomista specjalizujący się w rynku nieruchomości, podsumowuje: „Pytanie, czy warto brać kredyt hipoteczny w 2025 roku, nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Dla osób o stabilnej sytuacji finansowej, realistycznie oceniających swoje możliwości i potrzeby mieszkaniowe, obecny moment może być dobrą okazją do zakupu, szczególnie w perspektywie potencjalnego dalszego wzrostu cen nieruchomości. Z drugiej strony, osoby o niepewnej sytuacji zawodowej lub napiętym budżecie domowym powinny podchodzić do kwestii kredytu hipotecznego z większą ostrożnością, rozważając alternatywne rozwiązania lub odsunięcie decyzji w czasie.”

Ostatecznie, kredyt hipoteczny powinien być narzędziem realizacji potrzeb mieszkaniowych, a nie celem samym w sobie czy instrumentem spekulacyjnym. Decyzja o jego zaciągnięciu powinna uwzględniać nie tylko aspekty finansowe, ale również jakość życia, bezpieczeństwo i długoterminowe plany życiowe.